Missad momsdebitering på hyra – kan bli dyrt

Det finns många fallgropar vad gäller moms vid lokaluthyrning. Dessutom kan det i praktiken vara svårt att rätta de fel som har begåtts – i vart fall utan kostnad. I den här artikeln tar vi upp en sådan situation.

Det som här anges om ”fastighetsägaren” gäller även t.ex. en hyresgäst som själv vidareuthyr en lokal.

Moms på hyran + avdrag för moms = sant

Uthyrning av lokal är som huvudregel en momsfri tjänst. Fastighetsägaren har då inte rätt att dra av den ingående momsen från sina kostnader för lokalen. Lokalhyra kan göras momspliktig genom systemet för frivillig skattskyldighet. Det finns flera krav för detta – bl.a. att hyresgästen ska bedriva momsskyldig verksamhet i lokalen.

Fastighetsägaren blir skattskyldig tidigast när hyresgästen har tillträtt lokalen – i kombination med att hyra har fakturerats med pålägg för moms. Först då kan fastighetsägaren normalt börja dra av moms på sina kostnader för lokalen.

Begränsad retroaktivitet

Det finns dock en möjlighet att ge den frivilliga skattskyldigheten – och därmed avdragsrätten – en viss tids retroaktivitet. En faktura med moms ska ha utfärdats senast sex månader från första dagen i den uthyrningsperiod som fakturan avser.

För att illustrera detta tar vi upp två olika exempel. Exempel 1 är okomplicerat medan exempel 2 är problematiskt för såväl fastighetsägaren som för hyresgästen.

Exempel 1: månadshyror

En lokal hyrs ut för första gången till en momsskyldig hyresgäst från den 1 mars. Trots att parterna avtalat om att moms ska debiteras på hyran, aviseras hyran utan moms för hyresperioderna mars, april och maj.

Den 15 maj upptäcker fastighetsägaren att hyran aviserats utan moms. I maj kan rättelse av momsen göras för samtliga tre hyresmånader. Det har nämligen inte gått mer än sex månader från den första dagen i hyresperioden för mars. Den frivilliga skattskyldigheten kan alltså ges retroaktivitet från mars. Rättelse bör göras genom att kreditera de felaktiga aviseringarna och utställa nya – där momsen specificerats.

Exempel 2: kvartalshyror

En lokal hyrs ut för första gången till en momsskyldig hyresgäst från den 1 januari. Trots att parterna avtalat om att moms ska debiteras på hyran, aviseras hyran utan moms för kvartal 1, 2 och 3.

Den 15 november upptäcker fastighetsägaren att hyran aviserats utan moms. Rättelse kan under november göras för hyresperioderna kvartal 3 och 4. Den frivilliga skattskyldigheten kan alltså ges retroaktivitet från juli. Rättelse bör göras genom att kreditera de felaktiga aviseringarna och utställa nya – där momsen specificerats.

Det är däremot inte möjligt att rätta hyresperioderna för kvartal 1 och 2 eftersom det – den 15 november– gått längre tid än 6 månader från den första dagen i respektive uthyrningsperiod. Uthyrningen under den perioden förblir momsfri.

Momskonsekvenser för fastighetsägaren i exempel 2

För fastighetsägaren innebär exempel 2 att momsen på driftskostnaderna för lokalen inte får dras av under den tid som uthyrningen är momsfri.

För moms på utgifter i form av ny-, till- eller ombyggnad – som tagits i bruk före den 1 juli – får inte något omedelbart avdrag för moms göras (retroaktivt avdrag). Istället kan avdrag för moms nyttjas genom jämkning. Det innebär en rejäl likviditetsmässig nackdel då endast 1/10 av momsen på åtgärden kan dras av per år.

Om fastighetsägaren i efterhand utfärdar hyresavier med moms så är den momsen ”feldebiterad”. Uthyrningen kan alltså inte göras momspliktig på detta sätt. Det får inte heller någon påverkan på rätten till avdrag för moms – eller snarare avsaknaden av rätt till avdrag.

Fastighetsägaren måste hur som helst redovisa och betala in belopp som har benämnts ”moms” på en faktura eller motsvarande till Skatteverket. Först när fastighetsägaren har utfärdat en kreditfaktura för momsen har företaget rätt att få tillbaka ”feldebiterad” moms från Skatteverket.

Även hyresgästen måste se upp i exempel 2

Om fastighetsägaren i efterhand utfärdar hyresavier med moms så är den momsen ”feldebiterad”. Det innebär att det som benämns ”moms” inte får dras av.

Kontentan av detta är att en hyresgäst inte utan närmare eftertanke bör acceptera att få hyresdebiteringar med moms i efterhand.

Ingen regel utan undantag!

Exemplen ovan utgår ifrån att lokalen – innan uthyrningen i exemplen – varit uthyrd utan moms på hyran eller inte uthyrd alls. Det senare skulle kunna vara fallet om lokalen är nybyggd. Om den föregående uthyrningen istället har gjorts med moms – och övriga förutsättningar för frivillig skattskyldighet är uppfyllda – gäller inte det som beskrivits i exempel 2.

I så fall finns i princip ingen valmöjlighet att gå ur den frivilliga skattskyldigheten och fakturera utan moms när den nya hyresgästen bedriver momsskyldig verksamhet. Då finns inte heller någon – momsmässig – begränsning för hur långt tillbaka i tiden som en rättelse av tidigare aviserade hyror utan moms skulle kunna göras (eftersom det var fel att fakturera utan moms). Civilrättsliga avtalsregler måste dock beaktas.

Om den sista uthyrningen omfattades av frivillig skattskyldighet kommer alltså lokalen fortsätta att omfattas av momssystemet till dess att beslut fattas om att lokalen ska hyras ut på sådant sätt att hyra inte längre får aviseras med moms.

Vill du veta mer? I kursen Moms vid lokaluthyrning får du koll på frågor om momsen är avdragsgill eller inte, och på hur du undviker att göra fel i momsredovisningen!