Hyra ut bostaden i sommar – gör rätt med skatt och moms

Många vet kanske redan att det finns en gräns på 50 000 kr innan man behöver betala skatt på sin hyresintäkt, men det finns undantag.

– Vad många inte känner till är att denna gräns inte gäller alla typer av bostäder, och att den skattepliktiga gränsen kan bli lägre om man är flera delägare, eftersom schablonavdraget gäller per bostad, säger Veronica Rosén, moms- och skatteexpert på Simployer.

Skattesatsen är 30 % på den intäkt som överstiger avdragen. Avdraget får inte överstiga intäkten, något underskott kan det alltså aldrig bli. Beskattningen sker i inkomstslaget kapital.

– Reglerna i Sverige är desamma även för bostäder som ligger inom EU/EES. Observera att hyresintäkten kanske också ska beskattas i utlandet enligt det aktuella landets interna regler. Avräkning från den svenska skatten av eventuell utländsk skatt får då yrkas i inkomstdeklarationen, förklarar Veronica Rosén.

Skillnad på villa och lägenhet

Vid uthyrning av en villa/ett fritidshus eller en ägarlägenhet får man ett schablonavdrag med 40 000 kr samt ytterligare avdrag med 20 % av hyresintäkten. Det innebär att man skattefritt kan hyra ut sin villa för 50 000 kr utan att betala någon skatt.

Exempel:

Om vi hyr ut fritidshuset för 50 000 kr får vi avdrag med 40 000 samt med 20 % av hyresintäkten (10 000 kr). Det innebär att den skattepliktiga vinsten blir noll kronor.

Med hänsyn till det 20-procentiga avdraget blir den faktiska skatten på en hyra som överstiger 50 000 kr 24 % (30 % x 80 %).

– Om det istället är en bostadsrätt eller hyresrätt som hyrs ut får man inte det 20-procentiga avdraget. Istället får man, förutom schablonavdraget på 40 000 kr, avdrag med den delen av avgiften eller hyran som avser den uthyrda delen för uthyrningsperioden, säger Veronica Rosén.

Exempel:

Om lägenheten hyrs ut i 100 nätter och årshyran är 96 000 kr medges avdrag med 26 300 kr (96 000 / 365 X 100).

Något ytterligare avdrag får man inte. Schablonavdraget är nämligen tänkt att täcka ökade utgifter för driften, möbler, försäkringar m.m.

Fler än en ägare

Om man är flera ägare till bostaden är det enligt Veronica Rosén viktigt att känna till att schablonavdraget gäller för varje bostad.

– Det innebär att beloppet på 40 000 kr ska fördelas mellan ägarna av bostaden i förhållande till respektive persons ägarandel. Detta gäller – enligt Skatteverket – även om bara en av delägarna skulle hyra ut sin andel, t ex en lägenhet i en tvåfamiljsfastighet.

Den som däremot hyr ut flera bostäder får ett schablonavdrag med 40 000 kr för varje bostad vid beräkningen av kapitalinkomsten.

– Om bostaden har bytt ägare under året ska schablonavdraget proportioneras med hänsyn till respektive ägares innehavstid under året. Om två makar har köpt bostaden den 1 juli får makarna alltså dela på 20 000 kr förvärvsåret.

Hyra ut via förmedlare

Många använder sig av förmedlingsföretag för att hyra ut sin bostad. Beroende på vem som anses vara uthyrare – förmedlingsföretaget eller ägaren – räknas hyresintäkten på olika sätt. Den som har sitt namn på hyresavtalet och som ansvarar för städ och nycklar anses normalt som uthyrare.

– Om det är förmedlingsföretaget som är hyresvärd beräknas hyresintäkten till den nettoersättning ägaren får från förmedlingsföretaget – det vill säga hyran efter avdrag för eventuell serviceavgift. Är det istället ägaren själv som är hyresvärd utgörs hyresintäkten av hela bruttoersättningen. Något avdrag för serviceavgiften medges då inte, säger Veronica Rosén.

Moms på hyran?

Hur fungerar det då med momsen? Uthyrning av fastighet är som huvudregel momsfri. Vid hotellrörelse är dock momssatsen 12 %. För att uthyrningen ska likna en hotellrörelse ska uthyrningen:

• Marknadsföras per dygn- eller vecka, eller att man erbjuder tjänster som städning eller annan gästservice.
• Till varje hyresgäst vara i högst fyra månader.
• Överstiga 16 veckor och intäkten ska vara över 50 000 kr.
• Om dessa förutsättningar är uppfyllda ska man registreras till moms hos Skatteverket och ta ut moms med 12 % av sina hyresgäster.

-Trots att utgående moms ska redovisas får ägaren inte något momsavdrag för kostnader denne har i samband med uthyrningen, förutom för sådana kostnader som är direkt hänförliga till uthyrningen som sänglinne och handdukar. Det beror på det särskilda avdragsförbudet som finns för stadigvarande bostad.

Enligt Skatteverket kan avdrag för moms medges endast om bostaden hyrs ut på heltid.

Även om verksamheten skulle klassas som hotellrörelse kan intäkten – trots att den överstiger 50 000 kr – vara momsfri. Från den 1 juli 2022 är omsättningsgränsen – när man helt kan stå utanför momssystemet – höjd från 30 000 kr till 80 000 kr exklusive moms. Det innebär att hyresintäkterna faktiskt kan uppgå till sammanlagt  89 600 kr under ett år utan att den som hyr ut behöver redovisa moms.